从2025年下半年开始，科兴科学园（以下简称科兴）陆续有搬家公司的货车身影出现。腾讯的员工会在工作周结束前，将显示器、电脑、键盘及个人物品打包，封箱并贴上工位号。周末期间，这些箱子会被搬家公司运往位于大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，员工将在新的工位上拆箱，连接旧电脑并恢复工作。

这场大规模的搬迁持续了近一年，期间科兴近20万平方米的办公空间逐渐清空，曾经最大的租户离开了在此居住13年的地方。

对于科兴而言，腾讯的撤离并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购地时，科兴就预见到腾讯最终会搬迁。

许多游戏行业人士的印象中，腾讯与科兴似乎紧密相连。在很长一段时间里，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯这一大客户展开。外界提及科兴，常常会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的职业生涯奉献在了科兴。

今年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁入了企鹅岛。在腾讯离开后，科兴面临一个关键问题：当腾讯不再是定义科兴的标签时，科兴将如何重塑自我？

科兴C座曾是腾讯的入口。

科兴园区的建设时间线，对于在此工作了十余年的老员工刘滔来说，了如指掌。刘滔近几年主要负责科兴园区的运营服务工作。他介绍，科兴一期建设于2010年至2013年，二期则在2014年至2019年完成。

科兴坚持自主管理和运营园区物业，不外包给第三方，也不对外提供物业服务。科兴方面表示，公司20年来从未出售过房产。

腾讯于2013年入驻科兴，彼时微信刚刚崭露头角。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。大约在2014年至2015年，他才了解到腾讯最核心且盈利能力强的业务是游戏。尽管腾讯音乐娱乐集团（TME）等部门也在科兴，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，其员工数量过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，大量科技公司涌入科兴。柔宇科技最初在此起步，后在龙岗建立了生产基地；富途证券初来时仅租赁五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值一度超过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也纷纷落户。

科兴D座曾是腾讯的办公区域。

随着企业增多，园区人流也日益增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到顶峰。刘滔回忆，高峰时期园区内人流量高达五六万人，出租率爆满，夜晚11点依然灯火通明，晚上八九点打车更是困难。当时的科兴被誉为“现象级”园区，代表了深圳的活力与特色，甚至被冠以“中国加班第一楼”的称号。

然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，在2018年10月左右达到顶点后开始下滑。科兴方面将2018年的租金下调归因于贸易战的影响。2019年，科兴租金再次出现较大幅度调整。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业集中，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的持续影响导致科兴租金再次波动。

澳特科兴科学园与之前的科兴是两个独立但相邻的园区，于2022年交付。

随着园区内企业和人口的增加，科兴G层的商业配套也随之繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店以及刷卡的食堂，与周边其他园区并无显著差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作常有上百杯的排队订单，美食街、咖啡馆、KTV等店铺相继开业。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会在G层快餐店兼职，为店家打饭、洗碗，每小时能赚20元并解决午餐。六年间，她见证了不少店铺的开业与关闭，“有的生意不好，倒闭了，你又得重新找，但这里总有饭店需要招小时工的。”

外卖平台的崛起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业用途，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要那么多底商。刘滔指出：“有外卖平台来解决，它能够用整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区有商业。”

科兴近期翻新了大堂和电梯厅，并在电梯口新建了遮雨连廊。

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班至深夜的员工下楼用餐是刚需。但自2022年后，堂食比例持续下降。即使白天人流有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的迹象更加明显。G层的阿嬷手作不再排起长队，大部分餐馆客流量下滑，部分店铺也因经营不善而退出科兴。张丽也感受到了这些变化：“人从5月的中旬慢慢就少了，地库的车位也少了很多，以前停得满满当当找不到位子，现在空了很多出来。”

科兴近年来一直在努力适应互联网公司的作息需求，并为此提供了许多重要且先进的基础设施。

例如，冷气系统是其不可或缺的服务之一。考虑到互联网公司上下班时间不固定，经常工作到深夜甚至凌晨，科兴采用了与普通写字楼不同的供冷模式。

科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一，其地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米水。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，从而节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍可随时取用，使园区供冷更加灵活，无需整夜开启主机。

电力系统同样为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条独立的电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对科兴内的科技企业至关重要，特别是腾讯的机房和部分互联网公司的数据中心，对供电的稳定性有极高要求。

午后，人们在中庭观看网球比赛。

科兴园区拥有5000多个停车位，为提高效率，园区在建成初期就采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，科兴的物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行宣传布置，且不收取额外费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区入口处也悬挂了主题装饰。

《卡拉彼丘》手游上线时在科兴的布置。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的一种新型关系：“我们认为跟客户之间是一个合作的关系，共生的关系，不是一个传统的商业物业租赁的关系。”

然而，这种“共生”关系也意味着，当最大的“共生体”离开时，剩余部分将不得不经历一段调整期。

腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来最重要的事件。“这是我们最大的一个变数，但从打造园区的角度讲，也是最大的一个机会。”他表示。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛。到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门也将陆续迁出。搬迁工作多安排在周末，整个过程将持续近一年。

周末，搬家公司正在将腾讯员工打包好的行李运往企鹅岛。

数据显示，科兴在鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。截至2026年6月，根据中介报价，科兴写字楼的租金区间已降至115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以影响整个科创园区市场。“价格是市场形成的，并不是哪个企业能够做成的。”

刘滔也看到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到园区有新的血液。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多服务是为其量身定制的，例如其食堂仅对内部员工开放。腾讯离开后，科兴将更加开放，园区生态也将更加多元化。

腾讯的“搬迁信息卡”。

科兴当前面临的首要任务是吸引新企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖各类企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。科兴不打算设定过高的门槛，因为如此大的体量需要各种类型和规模的企业来填充。

例如，园区内从事新能源业务的易储公司原本在两栋楼分开办公，一直希望集中到一起。腾讯退租后，易储向科兴提出扩租需求。此外，也有外部企业得知有大面积空置后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍：“天地墙（指装修中的顶、地、墙三面）里面能看到的部分，包括电梯的轿厢、门套、灯光，都要做整体的改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则会改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率均处于高位。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接影响是租金收入的损失，更深远的影响包括配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。

刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，零距离地铁口，加上多年积累的服务和良好口碑，相比大部分园区具有更强的竞争力。

除腾讯外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其一大特色。在腾讯搬离之前，科兴就计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

游托邦已开始运营。

“游托邦”这个名字由南山区工信局提出。该项目由三个机构共同推进：科兴提供空间和基础服务，创梦天地提供行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗透露，游托邦项目推进了一年，并于今年3月最终确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用了三个月时间完成落地：4月份正式揭牌，5月份举办首期路演，6月份开始有企业入驻。

游托邦的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多是基于科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的考量。腾讯的退出留下了一定的空间，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿元的企业可入驻总规模5万平方米的产业合作园，而更早期的初创团队则可进入孵化器，游托邦正是后者。

在科兴期间，记者恰逢游托邦的一次路演活动。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中，有7家专注于AI原生游戏开发，其中不少团队的核心成员来自腾讯，也有几位创业者曾是科兴的入驻企业成员。

严佩诗将游托邦与其他城市的孵化器进行了比较，她认为科兴具备三方面的优势：一是地理位置优越，位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多具备高学历和大厂背景，许多已在附近安家。二是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、根据投放额度补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策都已有详细的实施细则和预算。三是创梦天地作为一家游戏公司，能够更深入地理解初创团队的需求。

科兴与南山区的科技创新及游戏相关部门保持着密切合作。

几乎所有受访者都表示，南山区真正理解游戏和游戏企业。在其他地方，游戏公司常常面临不被理解的困境：它们通常没有大型厂房，固定资产较少，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者表示：“到一些区办理贷款、开户时，对方看着报表会犯嘀咕，‘你们的资产负债表怎么资产这么少？抵押什么？’税务部门也一样，研发型公司前两年亏损是常事，税务局经常打电话，或者来检查公司是否涉嫌偷税漏税。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。他提到，在融资到账后去中国银行开公司公户时，客户经理起初也怀疑“这是骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月工资支出却高达百万元。但在银行人员实地考察后，他们理解这是一家游戏公司，并为其开通了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的城区，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗对游托邦、科兴、南山区乃至深圳的未来充满乐观。她指出：“你看深圳最近发布的数据，去年（2025年）常住人口增加了近26万，全国排名第一。南山区本身在整个深圳来讲就是核心区，无论从GDP、增长还是上市公司布局来看，都表现非常优秀。我觉得不管是放在深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

张丽在科兴从事保洁工作已六年。腾讯搬离对她没有太大影响，因为腾讯有自己的保洁团队，搬走时也一并离开了。她目前的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元。公司提供住宿，兼职的餐馆负责解决午餐，每月还能攒下一些钱。她并不太担心腾讯搬离带来的影响，并且在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路晋升到正式员工，工位也从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，并约记者在G层的润园四季椰子鸡见面。她笑着说：“我周末来科兴吃饭，简直是被朋友笑话的程度，你知道吧？朋友肯定觉得我是神经病，放假还要来科兴。”

刘雪指着“KX”的标识，联想到了另一个知名园区。

搬到企鹅岛后，刘雪最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她居住在宝安与南山交界处，以前到科兴通勤约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离更近，但通勤时间反而变长了。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或接驳车。“那边交通太不方便了，一路很多红灯，比来科兴还要慢。晚上10点以后基本要打半小时以上车，这还是我滴滴已经是V7会员的情况下，因为大家都是V7，等于大家都没特权，就看谁倒霉了。”

企鹅岛虽然更现代化，员工公寓月租两千出头，部分甚至有海景，但换一个新园区意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较蠢”，中午哪家餐馆最快能吃完，冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区重新建立起来。

“这里有太多回忆了。”她说着，记者和她正漫步在科兴G层，她表示回科兴有“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始聊起这里的人。有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调往了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了组里60%的KPI，但因是外包身份，月薪只有8000元，一直未能转正。另一位朋友，20岁出头

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2026-07-06

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